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Responsabilidad jurídica del administrador frente al COVID-19 en las copropiedades

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“En resumen, se debe efectuar un plan preventivo, teniendo en mente siempre que un habitante del edificio tiene coronavirus, incluso así no sea cierto.” Maria Alejandra Pérez. Directora Jurídica de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 

La Ley 675 define que la propiedad horizontal debe ser constituida legalmente, dando así origen a la persona jurídica, para la que prima como objetivo, la correcta administración de áreas y servicios comunes, adicionalmente, esta persona jurídica debe velar y hacer cumplir el reglamento de la propiedad horizontal y la citada ley. Es importante resaltar que la representación legal de esa persona jurídica corresponde al administrador que designe la asamblea de propietarios o el Consejo de la copropiedad en caso de existir; quien está facultado para ejecutar, conservar, representar y recaudar los recursos para la correcta operación de la copropiedad. Sobre su cabeza también se radican actos y contratos celebrados en su periodo administrativo y en su defecto también deberá responder por perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave se ocasionen a la persona jurídica, propietarios o terceros. 

En ese orden de ideas y en el marco de la crisis sanitaria, el administrador debe prestar especial atención a este tipo de perjuicios, pues la idea no es que se extralimite en sus funciones, pero sí que articule un plan de contingencia prudente respecto a la prevención de contagio del covid-19, ya que en consecuencia puede afectar a propietarios y a terceros. 

Un parte de tranquilidad pero no un motivo para no tomar las acciones necesarias, es que es muy improbable que caigan las responsabilidades de orden patrimonial sobre los administradores, en especial porque estamos en un momento que hay demasiados casos de COVID-19, lo que hace difícil establecer de dónde específicamente provienen los contagios, o si alguna persona se infectó por no tomarse las medidas necesarias en alguna copropiedad, sin embargo esto no lo hace imposible, por tal recomendamos a los administradores que se acojan a los decretos y  a la reglamentación que hay dispuesta actualmente para tomar las medidas necesarias en terreno de bioseguridad. 

No obstante es importante aclarar que pueden recaer sobre el administrador, otra serie de acciones y sanciones, en cuanto al ejercicio e idoneidad a la hora de prestar su servicio como profesional, esto teniendo en cuenta que según la ley, ya están claras las acciones que deben tomarse en las copropiedades y no hacerlo puede traer consecuencias en la salud de los residentes y colaboradores, generando una afectación directa en el ejercicio de las labores del administrador y a su carrera profesional, así como en su reputación en el gremio. 

Acciones preventivas y plan de prevención 

Las acciones preventivas frente al Coronavirus deben tener como prioridad el cuidado de los residentes y personal operativo de la copropiedad, quienes en este caso deberán acogerse al protocolo sanitario brindado por las entidades gubernamentales, que incluye medidas como la desinfección regular de superficies en las que pueden incluirse botoneras de ascensores, empuñaduras de puertas, pasamanos y shut de basuras, así como también prevenir aglomeraciones en áreas comunes, el uso del tapabocas y espacios de desinfección, entre otros. Si quieres conocer en detalle estas y otras acciones para prevenir el COVID-19 en tus copropiedades te invitamos a leer estos artículos: 

La importancia del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el trabajo para las copropiedades y frente al COVID-19

Se reactivan algunos sectores pero se mantiene el distanciamiento social

Manejo de domicilios en las PH frente al COVID-19

Plan de Manejo Integral de Residuos Sólidos (PMIRS) frente al COVID-19

Protocolo para el manejo de posibles contagios dentro de la P.H. 

Manejo adecuado de la información

Otra de las acciones importantes es que el administrador tenga identificados los posibles actores que puedan dar soporte frente a los casos en el edificio, así mismo como los contagiados con COVID-19, sin embargo la consecución de esta información, debe hacerse con mucho tacto y con respeto a la intimidad e integridad de cada persona. Por tal no es necesario que el administrador vaya puerta a puerta indagando sobre quién pueda estar contagiado, en especial porque esta es una información sensible y de carácter privado, en especial porque puede traer consecuencias negativas al hacerse pública o no darle el tratamiento correcto, no solo para el administrador, sino y más importante, hacia los contagiados de parte de los residentes del edificio. 

Por ende en caso de tener un positivo por COVID-19 en el edificio, la recomendación es manejar el tema con mucha prudencia y reforzar por medio de comunicados directos, volantes y carteleras, mensajes en los que se aliente al contagiado a reportar su caso, no solo a la administración, sino también a través de las líneas telefónicas a los entes responsables como la Alcaldía. A su vez brindar consejos de autocuidado y comprobar frecuentemente que todos los colabores del edificio cumplan con el protocolo de bioseguridad y porten siempre sus elementos de protección personal. En resumen, se debe efectuar un plan preventivo, teniendo en mente siempre que un habitante del edificio tiene coronavirus, incluso así no sea cierto. 

Leyes y decretos 

El administrador entonces debe actuar apoyado en su ley regente, en este caso la Ley 675 de 2001 y los decretos y medidas transitorias aprobadas por el gobierno, para prevenir implicaciones legales y jurídicas que pudieran afectar sus referencias. Otros decretos para leer y aplicar específicamente por el tema del COVID-19 son: 

Decreto 579 del 15 de abril de 2020, en el que a partir del Artículo 7, encontrarás los detalles sobre asambleas virtuales, fondo de imprevistos y suspensión de incrementos en cuotas de administración. 

Decreto 419- 509 de la Alcaldía de Medellín: Aquí encontrarás medidas especiales para la prevención y contención del COVID-19, específicas para Propiedades Horizontales. 

Las agremiaciones como aliados 

Un beneficio de agremiarse como administradores es la capacitación constante y pertinente, lo que garantiza que los profesionales allí son idóneos y cada vez más las propiedades horizontales buscan personas que tengan este sello y validador frente a su profesión. En este caso La Lonja – El gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia ofrece educación, actualización, reconocimiento y profesionalismo que como profesional necesitas, para agremiarse, debes contar con dos años de experiencia como administrador y tener dos recomendaciones de administradores ya agremiados. 

Fuente: Maria Alejandra Pérez. Directora Jurídica de La Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. 

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