Mantenimientos preventivos y correctivos frente al COVID-19

Las P.H. residenciales hoy representan a más del 60% de la vivienda en el país, este dato sumado a la cuarentena hace que el buen funcionamiento de los equipos de la copropiedad sea fundamental ya que la frecuencia de uso aumenta y con ello aumenta o se sostiene la frecuencia de sus mantenimientos, por lo anterior y teniendo en cuenta que el presupuesto se podría ver afectado de acuerdo con el impacto económico que produce las crisis en los propietarios y por lo tanto en las cuotas de administración debemos contemplar que según el tipo de propiedad horizontal y las recomendaciones de los proveedores de mantenimiento, podemos reducir o aumentar la frecuencia de los mantenimientos preventivos en equipos críticos y definir a qué equipos realizar mantenimiento correctivo.

Los equipos considerados como críticos dentro de las propiedades horizontales son: El sistema de bombeo, ascensores, subestaciones, plantas eléctricas, tanques y red contra incendios y las recomendaciones de mantenimiento en un escenario normal (sin contemplar la contingencia) son: 

Ascensores: Se recomienda realizar el mantenimiento preventivo mensualmente, teniendo en cuenta que es el equipo que tiene mayor probabilidad de falla y que se debe asegurar la atención de novedades (mantenimientos correctivos) desde la firma del contrato con el proveedor, ya que podría ser aún mas costoso cubrir los gastos de mantenimiento correctivo que pagar un extra desde el contrato anual o pactar con el proveedor para que nos suministre dicho beneficio.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• Realizar la desinfección de botoneras, pasamanos y superficies de contacto con la solución de agua y alcohol isopropílico con una dosis de 35% agua y 65% de alcohol isopropílico, que no debe aplicarse directamente a los equipos para evitar daños en el sistema o en el material del ascensor.

• No sobrecargar el equipo para evitar fallas en el mismo.

• Viajar solo en la cabina para prevenir el contagio.

• Evitar en lo posible el contacto directo con las personas, tanto como de los objetos que poseen.

Sistema de bombeo: considerado como uno de los equipos críticos de la copropiedad, se recomienda realizar mensualmente su mantenimiento preventivo, es importante que dicho mantenimiento cuente con un contrato de por medio con el proveedor, asegurando la periodicidad y solicitando también que el contrato incluya los mantenimientos correctivos, evitando sobrecostos en el presupuesto y adoptando buenas prácticas en la gestión. A la fecha se evidencia que muchas de las copropiedades dentro de su presupuesto no realizan contratos de mantenimiento preventivo de sistemas de bombeo y algunas de ellas trabajan a demanda con dichos mantenimientos.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• Realizar los mantenimientos preventivos mensualmente sin ninguna excepción.

• Verificar que el personal de mantenimiento que ingrese a la copropiedad lleve tapabocas y gel antibacterial o alcohol para desinfección.

• Tanques: Por salud e higiene de las personas que habitan la copropiedad se recomienda realizar el mantenimiento preventivo cada 6 meses y chequeos contantes (semanales) de los niveles del agua y estados de la infraestructura de los mismos.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• Posponer los mantenimientos preventivos que están programados para los meses de marzo y abril de 2020, ya que el riesgo de contagio por medio de los tanques es alto y puede causar consecuencias severas en la salud de los propietarios y residentes o desde otro escenario las fallas presentadas durante el mantenimiento pueden dejar a los residentes sin abastecimiento de agua.

• Verificar el uso de elementos de protección personal como: trajes antifluidos desechables, guantes desechables y mascarillas.

• Verificar el estado de la limpieza y desinfección de las botas y la motobomba antes de realizar el mantenimiento.

RCI (Red Contra Incendios): El papel que desarrolla la Red Contra Incendios dentro de las copropiedades es fundamental, relacionado con el cuidado de la salud y la seguridad de las personas y la preservación de la infraestructura, por esta razón los expertos recomiendan realizar el mantenimiento preventivo mensual e inspección diaria por parte de la administración de la RCI.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• Realizar la inspección diaria de los equipos, verificando que los mismos se encuentren en función automático y sin alarma, además de verificar que las válvulas de control hidráulico se encuentren abiertas.

• En caso de requerir mantenimiento correctivo presencial por parte del proveedor, se deberá verificar al ingresar a la copropiedad el uso de elementos de protección personal, gel antibacterial y alcohol.

• Plantas eléctricas: Según el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) el mantenimiento de las mismas debe realizarse en periodos no superiores a un año, pero la recomendación desde fabricantes y proveedores de mantenimiento es realizar el mantenimiento en las propiedades horizontales como mínimo 2 veces al año.

Recuerden que las plantas eléctricas cubren el servicio de electricidad cuando tenemos problemas con subestaciones o energía que provee directamente la empresa de servicios públicos, por lo tanto, es primordial realizar los mantenimientos preventivos y correctivos, garantizando su funcionamiento en situaciones de emergencia.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• Informar al proveedor de forma remota las novedades presentadas por el equipo y en caso de requerir mantenimiento correctivo informar de manera inmediata al proveedor.

• Encender la planta eléctrica semanalmente para verificar su funcionamiento.

• En caso de requerir mantenimiento correctivo presencial por parte del proveedor, se deberá verificar al ingresar a la copropiedad el uso de elementos de protección personal, gel antibacterial y alcohol.

• En ningún caso permitir que una persona no autorizada, ni con las competencias necesarias manipule el equipo.

Subestación eléctrica: Según el Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas (RETIE) el mantenimiento de las mismas debe realizarse en periodos no superiores a dos años, pero los proveedores de mantenimiento y/o fabricantes recomiendan realizar el mantenimiento preventivo anualmente, garantizando su funcionamiento y siguiendo los lineamiento o directrices establecidas por la empresa de servicios públicos, es importante tener claridad de la responsabilidad en manos de empresas públicas y la responsabilidad en manos de la copropiedad dentro de los equipos que componen la subestación de energía, por esta razón en caso de presentar daños o emergencias, en primera instancia se le deberá comunicar a la empresa de servicios públicos y la misma suministrara las directrices para solicitar apoyo de terceros.

Frente a la contingencia los expertos en mantenimiento nos recomiendan:

• En caso de emergencia comunicarse directamente con la empresa proveedores de los servicios públicos y como segunda instancia con el proveedor encargado del mantenimiento según los lineamientos.

• En caso de requerir mantenimiento correctivo presencial por parte del proveedor, se deberá verificar al ingresar a la copropiedad el uso de elementos de protección personal, gel antibacterial y alcohol.

• En ningún caso permitir que una persona no autorizada, ni con las competencias necesarias manipule el equipo.

Según el decreto 457 de 2020, en el articulo 3 numeral 15 se incluye la siguiente excepción: “Las actividades necesarias para garantizar la operación, mantenimiento, almacenamiento y abastecimiento de la prestación de (i) servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado público, aseo (recolección, transporte, aprovechamiento y disposición final, incluyendo los residuos biológicos o sanitarios); (ii) de la cadena logística de insumos, suministros para la producción, el abastecimiento, importación, exportación y suministro de hidrocarburos, combustibles líquidos, biocombustibles, gas natural, Gas Licuado de Petróleo -GLP-, (iii) de la cadena logística de insumos, suministros para la producción, el abastecimiento, importación, exportación y suministro de minerales, y (iv) el servicio de internet y telefonía”, lo anterior según proveedores expertos, quiere decir que garantizando la salud y la seguridad de las personas y atendiendo las necesidades de la copropiedad, se estará prestando el servicio de mantenimiento correctivo de manera remota y presencial en caso de ser necesario con todas las precauciones y protocolos establecidos por el Ministerio de Salud.