El cambio de las reuniones presenciales a las reuniones virtuales, a causa del distanciamiento social obligatorio, ha implicado la adaptación acelerada a la tecnología y la adquisición de nuevos hábitos que están transformando la vida diaria de las personas, en Colombia y en todo el mundo.
Las asambleas de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal no han sido ajenas a este impacto, con la consecuencia de que muchas de ellas siguen sin realizarse porque numerosos copropietarios siguen aferrados a la presencialidad
Es importante recordar que las asambleas ordinarias de copropietarios están establecidas en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, sobre el régimen de propiedad horizontal, en el cual se dispone que estas deben celebrarse por lo menos una vez en el año.
La reunión tiene como objetivo tomar, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y aprobar el presupuesto del siguiente periodo. Además se encargará de elegir o reelegir los cargos a que haya lugar, como el Consejo de Administración, el Comité de Convivencia, y en algunos casos el administrador, al revisor fiscal, etc.
Igualmente, se establece en esa normativa la posibilidad de reuniones virtuales y por comunicación escrita.
El decreto de la cuarentena
Con motivo de la emergencia sanitaria, el Ministerio de Vivienda emitió, el 15 de abril de 2020, el decreto 579 del 2020, con medidas transitorias en materia de propiedad horizontal. De acuerdo con el texto, las asambleas ordinarias podrían realizarse en forma virtual hasta el 30 de junio y, de modo presencial, a más tardar dentro del mes calendario siguiente a la finalización de la declaratoria de Emergencia, Económica, Social y Ecológica.
Permanecemos en emergencia y muchas propiedades horizontales siguen sin realizar sus asambleas.
En varios conjuntos esperan que existan condiciones para reunirse de manera presencial, sin tener en mente una fecha, ya sea por falta de recursos técnicos o porque la mayoría de propietarios no tiene acceso o conocimiento para acceder a las asambleas virtuales.
El chip de la virtualidad
El abogado Kevin Prieto Malaver, de la firma Ius Statera Abogados, señala que en Colombia, por cultura, costumbre y suspicacia, las personas confían en la presencialidad para hablar, discutir o decidir cualquier asunto, cuando en medios como Zoom, Meets u otros se podría dar el mismo manejo y con iguales resultados.
“Los jóvenes tienen el chip de la virtualidad, pero tengamos en cuenta que los dueños de los inmuebles en Colombia tienden a ser personas mayores de 40 años de edad, y que además en la asambleas el promedio es de adultos de 60 años en adelante, que son quienes suelen causar los debates por su inconformismo”, expresa Prieto.
Su recomendación a los administradores es que incentiven la virtualidad de las asambleas.
“El administrar debe ser ese gerente y conciliador, que dé soluciones a todo problema interno y externo de la copropiedad. Debe mostrar los beneficios de la virtualidad en tiempo y resolución de conflictos. Es una alternativa frente a lo desgastante de una asamblea que dura hasta cinco horas, en un espacio cerrado en el cual la paciencia y el estrés también son parte activa”, agrega.
-¿Cuál es el consejo para los administradores?
-Que se asesoren sobre virtualidad, que es algo que ya estaba implementado, pero no siendo utilizado. Y además conocer temas como el habeas data.
-¿Los conjuntos residenciales que no hayan hecho asambleas ordinarias en este momento aún lo pueden hacer?
-Sí lo pueden hacer, ya que se entenderá que era, en primer lugar, por la imposibilidad de la reunión presencial, y, segundo, por la negativa de los asambleístas a que fuera virtual. Legalmente deberían realizarla. Muchos conjuntos sí aprovecharon y acataron esa directriz, otros en cambio, siguieron con la negativa, porque para estos era más importante el debate.
-¿Cuáles serían las consecuencias de que no se reúna la asamblea ordinaria?
-Es obligatorio que se celebre, ya que en esta se deciden muchas cosas importantes para la propiedad horizontal. La consecuencia sería para el administrador de incumplimiento de su contrato, que es de modalidad OPS (por prestación de servicios), y también para la copropiedad.
Una ley que se ha vuelto vieja
El abogado Kevin Prieto considera que la Ley 675 de 2001, sobre el régimen de propiedad horizontal, se ha quedado rezagada frente a muchos asuntos, y así ha quedado demostrado en este tiempo de pandemia.
Sin embargo, la ley está vigente y debe cumplirse. En ese sentido vale la pena conocer, sobre el tema de las asambleas, lo siguiente, tomado del portal gerencie.com (1).
-La asamblea de copropietarios de la propiedad horizontal está conformada por todos los propietarios de los bienes privados de la propiedad horizontal y es el máximo órgano administrativo de la propiedad horizontal.
-Las decisiones se toman con el voto de la mayoría de copropietarios presenten en la asamblea respectiva. No obstante, en la propiedad horizontal cada persona no necesariamente significa un voto, sino que cada voto valdrá según el coeficiente de propiedad que representa ese voto.
-Generalmente todos los bienes privados de una propiedad horizontal tienen el mismo coeficiente, así que todos los votos valen lo mismo, pero hay algunas en que no es así, especialmente en los centros comerciales, donde hay locales con mayor extensión que otros, donde es preciso definir la votación de acuerdo al coeficiente de cada bien privado.
-Cuando se convoca a una reunión ordinaria de la asamblea de copropietarios y esta no se puede llevar a cabo por falta de quorum, es decir, porque los copropietarios no fueron a la reunión, se sigue el procedimiento establecido en el artículo 41 : «Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.), sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en el artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.»
Este procedimiento es importante, porque en la segunda convocatoria no aplica el quórum general para que pueda sesionar la asamblea, pudiendo sesionar con cualquier número de copropietarios presentes, así sean 3, y las decisiones serán válidas, quedando los demás copropietarios obligados por las decisiones tomadas en esas circunstancias.
1. Asamblea de copropietarios en la propiedad horizontal (2019). Recuperado de https://www.gerencie.com/asamblea-de-copropietarios-en-la-propiedad-horizontal.html
0 Comments